土地活用の基礎知識となる、その概要および目的と選択基準について

土地活用とは、資産として所有している土地を活用することで、利益を上げる行為や方法を総称した言葉です。土地活用という言葉自体は、活用可能な土地を豊富に有している人の経済的対策、という広義の意味合いとして使われる場合もあれば、わずかなスペースでもそれを有効活用する、といった空間や範囲の活用における狭義の意味合いとして使われる場合もあるとされています。ただし一般的には、利用頻度が低い割に維持費がかかり、費用対コストのバランスが悪くなっている空間や環境を改善し、収益不動産の1つとして有効活用できるようにする目的を持った用語として使われるケースが多いとされています。こうした一般的な土地活用の狙いとされている主な目的には、収益構造の1つとする考え方の他、資産にかかる税金への対策の一環という側面があります。

収益構造の1つとする成果や効果には具体的に、土地を売買したり賃貸したりすることによる金銭の直接的利益、不動産としての賃料収入や事業活用による収入が該当します。またそれらの手法を取ることによって、保有する資産状態への変化や、税制面での優遇措置の適用が認められることによって、税金対策の一環とすることも可能だとされています。こうした効果が期待できる主な実践方法には、土地売却や駐車場あるいはアパート・マンション建設による自主経営、もしくは外部業者を招いてのテナント経営といった方法が挙げられます。これらの手法からどれを選ぶかという選択基準には、収益または税金対策もしくは資産管理といった、土地活用の目的がまずあります。さらに手法ごとの利点あるいは弱点も、選択に影響する事柄です。手法ごとの利点や弱点となり得る特徴とは、土地の継続保有の可否や初期投資額の大小、収益性の高さやリスクの種類・大小、優遇可能な税金の種類、さらに環境や経済情勢による要因など、多岐に渡る面から分かれてきます。活用を検討する際は、これらの特徴を踏まえた上で、自らの目的に合った手法を選択することになります。一方で資産規模やその状態によっては、物件建設への向き不向きや賃貸・売却価格に大きな差が生じやすくなります。

そのため、資産の状態を知るためにまず専門業者へ資産の査定や相談を行うことが勧められています。また各手法において実行条件やクリアすべき制約もまちまちであるため、相談でそれらの情報を知る効果も期待できます。そして結果的に土地の持ち主が望む選択肢が取れなくなる確率もあるため、土地や周辺環境、気候などの外的要因、法律や金利などの情勢要因を細かく整理して検討する必要があります。したがって土地活用における流れとして、目的の決定、手法の絞り込みと選択、手法を実践するための条件・制約のクリア、シミュレーションを踏まえた上での実践、といった展開が基本とされています。

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